Les notions de CINASPIC et d’EICSP occupent une place essentielle dans le droit de l’urbanisme français pour les locaux destinés à accueillir des écoles. Historiquement, la catégorie de destination dite CINASPIC (Constructions et Installations Nécessaires aux Services Publics ou d’Intérêt Collectif), permettait de classer certains bâtiments ou constructions selon leur usage collectif ou leur fonction de service public. Depuis la loi ALUR, cette appellation a été remplacée par la notion d’EICSP (Équipements d’Intérêt Collectif et Services Publics).
Cette classification permettait aux communes de réguler les autorisations de construire selon la fonction et l’usage du bien (habitation, activité, enseignement, bureau…).
Dans l’esprit de la loi, les locaux CINASPIC / EISCP, avec leur dimension de service public, se retrouvent ainsi à l’abri de la pression immobilière du secteur des bureaux comme du résidentiel. Impossible en effet normalement de louer un bâtiment EICSP à une entreprise tertiaire classique. Ces locaux se retrouvent donc soumis à une moindre pression et présentent généralement des loyers inférieurs aux loyers de bureau. D’où le fait que les locaux EICSP / CINASPIC soit particulièrement adaptés et recherchés par les établissements d’enseignement supérieur.
Origine et évolution historique (jusqu’à la loi ALUR)
La notion de CINASPIC est apparue avec le besoin de mieux encadrer les catégories de constructions relevant de l’intérêt collectif. Elle figurait dans les textes d’urbanisme jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a profondément réformé la structure des destinations dans le Code de l’urbanisme.
Depuis le 1er janvier 2016, les CINASPIC ont été remplacés par les EICSP (Équipements d’Intérêt Collectif et Services Publics), afin d’unifier les définitions et simplifier la lecture des PLU.
Le saviez-vous ?
Le terme CINASPIC a officiellement disparu des textes réglementaires à compter du 1er janvier 2016, date d’entrée en vigueur du nouveau découpage des destinations issu du décret n°2015-1783.
Le cadre légal et réglementaire
Le rôle du Code de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme constitue la référence principale pour encadrer la destination et la sous-destination des bâtiments en France. Il précise les conditions selon lesquelles une construction, un changement d’usage ou une autorisation de travaux peut être accordé ou refusé.
Ce texte fixe également les règles permettant aux collectivités d’organiser leur PLU (Plan Local d’Urbanisme) et de garantir une cohérence entre aménagement du territoire, intérêt public et services collectifs.
Article R.151-27 du Code de l’urbanisme :
« Les destinations et sous-destinations définissent l’usage principal des constructions, des terrains et des installations, notamment celles relevant de l’intérêt collectif ou des services publics. »
Restrictions et autorisations de changement de destination
Changer la destination d’un bâtiment nécessite une autorisation d’urbanisme. Les services instructeurs des mairies peuvent refuser un changement si celui-ci va à l’encontre du PLU ou compromet un service collectif existant.
Toute modification réalisée sans autorisation constitue une infraction au Code de l’urbanisme, passible de sanctions financières et d’une obligation de remise en état.
Le respect des procédures est donc indispensable pour sécuriser un projet immobilier collectif ou un établissement d’enseignement.
📊 Chiffre clé
Environ 18 % des contentieux en urbanisme concernent des erreurs liées au changement de destination ou à la mauvaise interprétation du PLU (source : Ministère de la Transition écologique, 2023).
Les équipements concernés par les CINASPIC et EICSP
Les CINASPIC (historiques) et les EICSP (actuels) regroupent les constructions et installations relevant de l’intérêt collectif ou du service public. Ces catégories couvrent une diversité d’usages et de destinations intégrées dans le PLU. Elles visent à garantir que certains bâtiments répondent à des besoins communs : enseignement, santé, culture, administration ou activité sociale.
Voici les principales sous-destinations concernées :
Enseignement et recherche : écoles, universités, centres de formation, laboratoires de recherche. Ces établissements accueillent du public et participent à une mission d’intérêt collectif.
Santé publique : hôpitaux, cliniques, maisons médicales, établissements médico-sociaux.
Culture, social et sport : bibliothèques, théâtres, centres sociaux, gymnases, stades.
Lieux de culte et organismes administratifs : églises, mosquées, mairies, préfectures, organismes de sécurité publique.
Autres locaux recevant du public : salles polyvalentes, associations, fondations, établissements de service collectif.
Cas concret - Locaux d’enseignement : EICSP ou bureaux ?
Dans la pratique, une école peut généralement également louer un immeuble à destination de “bureaux” et pas uniquement des locaux à destination d’EICSP. Cela peut toutefois dépendre du type d’établissement et notamment du type de diplôme délivré : à bien vérifier en amont.
La location d’un bâtiment à destination de bureaux à une école entraîne t elle un changement de destination en EICSP ?
Là encore la réponse peut varier suivant la nature du projet, du type d’établissement et du PLU. Ainsi pour certaines collectivités la requalification en EICSP peut être évoquée si l’activité se rapproche d’un service public ou d’un enseignement délivrant un diplôme d’État.
Dans les faits, l’administration adopte souvent une approche pragmatique. Chaque cas dépend donc du contexte local et de la lecture du PLU par la commune.
Le cas spécifique du PLU bioclimatique à Paris
Adopté par la Ville de Paris, le PLU bioclimatique vise à concilier densité urbaine et transition écologique. Dans ce cadre, les EICSP occupent une place stratégique : ils doivent intégrer des critères de sobriété énergétique, d’accessibilité et de polyvalence des usages.
Les projets d’enseignement, de santé ou de culture y sont encouragés, car ils participent à la création d’un tissu urbain plus résilient, où chaque bâtiment collectif devient un acteur de la ville durable.
Perspectives d’avenir des CINASPIC et EICSP
Les prochaines réformes du Code de l’urbanisme devraient poursuivre la simplification des catégories de destination pour clarifier la lecture des PLU.
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FAQ sur les CINASPIC
Que signifie le terme CINASPIC dans le Code de l’urbanisme ?
Le terme CINASPIC désignait, avant 2016, une catégorie de destination regroupant les Constructions et Installations Nécessaires aux Services Publics ou d’Intérêt Collectif. Il servait à identifier les bâtiments à usage collectif dans les anciens PLU. Ce terme n’est plus en vigueur depuis la réforme issue de la loi ALUR.
Qu’est-ce qu’un équipement d’intérêt collectif ?
Un équipement d’intérêt collectif est une construction ou installation contribuant à un service public ou à une activité d’utilité sociale : établissement d’enseignement, hôpital, lieu culturel ou sportif, etc. Ces bâtiments relèvent aujourd’hui de la catégorie EICSP dans le Code de l’urbanisme.
Quelle différence entre CINASPIC et EICSP ?
La différence est avant tout chronologique et terminologique. Le CINASPIC appartenait à l’ancien découpage des destinations dans les PLU, tandis que l’EICSP est la catégorie actuelle définie par le Code de l’urbanisme. Les deux partagent la même logique : encadrer les usages collectifs et les bâtiments d’intérêt public.
Comment savoir si un local peut être classé en CINASPIC ?
Un bien ne peut plus être classé en CINASPIC, mais il peut relever de la destination EICSP s’il accueille des activités d’enseignement, de santé ou de service collectif.
La vérification se fait en consultant le règlement du PLU auprès du service urbanisme de la commune. Dans certains cas, une autorisation de changement de destination peut être nécessaire avant d’y exercer une activité.
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