Le saviez-vous ?
À Paris, le loyer moyen d’un campus se situe entre 400 € et 600 € / m² / an, selon la qualité du bâtiment et la présence d’équipements comme un tableau blanc, un accès wifi, ou encore des salles de classe modulaires offrant une solution rapide pour les écoles en croissance.
Le loyer au m² : première base pour estimer le coût d’un campus
Comment se calcule le loyer d’un campus ?
Le loyer d’un campus s’exprime généralement en €/m²/an HT HC, une formule utilisée dans toute la France, quel que soit le type de salle ou de bâtiment choisi. Le montant HT correspond au prix hors taxe payé par l’établissement, tandis que HC signifie “hors charges”, c’est-à-dire sans prendre en compte les frais additionnels liés au bâtiment : sécurité, entretien, énergie ou service d’accueil du personnel.
Ce mode de calcul permet d’obtenir une base de comparaison entre plusieurs villes ou plusieurs locaux, mais ne reflète pas le coût total, car il n’intègre ni la fiscalité, ni les coûts d’équipement comme un tableau blanc, un écran, du matériel informatique, ou encore le poste de restauration lors des pauses ou petit déjeuner.
Il s’agit donc d’un indicateur essentiel, mais qui doit toujours être complété par une estimation budgétaire intégrant le fonctionnement, la capacité d’accueil et les besoins des participants sur une année scolaire complète.
Les niveaux de loyers observés selon les villes
Voici un exemple de tableau indiquant les loyers moyens observés sur le marché, selon la localisation et le type de bâtiment :
<table style="border-collapse: collapse; width: 100%; margin: 20px 0; font-family: Arial, sans-serif;">
<thead>
<tr>
<th style="border: 1px solid #000; padding: 14px; background-color: #fec000; color: #fff; font-weight: bold; text-align:center;">
Ville
</th>
<th style="border: 1px solid #000; padding: 14px; background-color: #fec000; color: #fff; font-weight: bold; text-align:center;">
Loyer moyen (€/m²/an HT HC)
</th>
<th style="border: 1px solid #000; padding: 14px; background-color: #fec000; color: #fff; font-weight: bold; text-align:center;">
Type de bâtiment
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
Paris intra-muros
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
400 – 600 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
Neuf ou rénové
</td>
</tr>
<tr>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
Lyon
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
250 – 350 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
Bon standing
</td>
</tr>
<tr>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
Marseille
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
200 – 300 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
Locaux mixtes
</td>
</tr>
<tr>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
Lille / Bordeaux
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
250 – 400 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
Centre-ville
</td>
</tr>
</tbody>
</table>Chiffre clé : Le loyer représente 70 à 80 % du coût global d’occupation d’un campus, avant prise en compte des charges, de la fiscalité ou du matériel compris dans la location.
Le capacitaire : un facteur clé pour évaluer le coût réel
Ratio capacitaire moyen : 4 m² par étudiant
Le ratio capacitaire correspond à la surface nécessaire par personne pour assurer de bonnes conditions d’utilisation des locaux. Dans le secteur éducatif — de l’école maternelle à l’enseignement supérieur — un ratio d’environ 4 m² par étudiant est généralement recherché. Ce repère aide les établissements à anticiper la capacité d’accueil d’un site et à aligner leur budget avec leurs objectifs pédagogiques.
Plus ce ratio est maîtrisé, plus le coût réel par élève diminue, puisque la surface totale est optimisée. À l’inverse, un bâtiment mal configuré ou composé de plusieurs petite salle peut réduire le nombre d’élèves accueillis, augmentant mécaniquement le coût de la location. Ce ratio joue également un rôle déterminant dans le choix entre une grande salle, une salle de réunion, des salles de classe traditionnelles ou une salle de classe modulaire, selon le besoin de l’établissement et le type d’activités (formation, étude, atelier informatique, etc.).
Conseil d’expert : Un ratio inférieur à 4 m²/étudiant améliore la rentabilité, mais attention au confort, à la sécurité et à la conformité réglementaire, notamment pour un usage reconnu par l’Éducation nationale.
Fiscalité et régimes particuliers : un impact significatif pour les écoles
TVA et CRL : comprendre les différences
Lorsqu’un établissement souhaite louer une salle ou un campus complet pour une année scolaire, il doit intégrer la fiscalité applicable au bail, car celle-ci peut modifier fortement le coût total. Dans la plupart des villes en France, les loyers sont soumis à la TVA, ajoutant 20 % de taxe non récupérable pour une école privée, une association ou un centre de formation. Cette règle s’applique aussi bien pour une salle de classe, une grande salle ou un bâtiment modulaire, ce qui peut rendre la facture plus chère que prévu.
Une alternative existe : la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs), appliquée à 2,5 %. Ce régime, moins courant mais particulièrement recherché, permet de réduire significativement les frais fiscaux. Pour un devis ou une estimation de prix de la location, il est donc essentiel d’identifier si le bail relève de la TVA ou de la CRL, car l’impact budgétaire varie fortement en fonction du choix du lieu et du propriétaire.
L’impact concret sur le budget global
Voici un exemple comparatif simple permettant d’illustrer l’effet de ces régimes sur un campus disposant de plusieurs salles de classe ou d’un espace accueillant un grand nombre d’élèves :
<table style="border-collapse: collapse; width: 100%; margin: 20px 0; font-family: Arial, sans-serif;">
<thead>
<tr>
<th style="border: 1px solid #000; padding: 14px; background-color: #fec000; color: #fff; font-weight: bold; text-align:center;">
Régime
</th>
<th style="border: 1px solid #000; padding: 14px; background-color: #fec000; color: #fff; font-weight: bold; text-align:center;">
Loyer HT
</th>
<th style="border: 1px solid #000; padding: 14px; background-color: #fec000; color: #fff; font-weight: bold; text-align:center;">
Surcoût fiscal
</th>
<th style="border: 1px solid #000; padding: 14px; background-color: #fec000; color: #fff; font-weight: bold; text-align:center;">
Coût total annuel
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
TVA (20 %)
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
400 000 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
+80 000 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
480 000 €
</td>
</tr>
<tr>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
CRL (2,5 %)
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
400 000 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px;">
+10 000 €
</td>
<td style="border: 1px solid #000; padding: 14px; font-weight: bold;">
410 000 €
</td>
</tr>
</tbody>
</table>Cet écart de 70 000 € peut influencer directement la gestion d’un établissement, la formule choisie pour les services, ou encore l’équipement des locaux (mobilier, tableau blanc, accès wifi, matériel informatique, etc.). La fiscalité devient alors un levier stratégique pour maintenir un budget maîtrisé.
Négocier le loyer : franchise, durée et leviers de discussion
La marge de négociation sur le loyer
La négociation du tarif est un volet essentiel lors d’un projet pour louer une salle ou un campus complet. Sur des marchés très tendus comme Paris, la marge de manœuvre reste limitée, mais dans des villes comme Lyon, Bordeaux ou Nantes, les propriétaires peuvent accorder davantage de flexibilité.
Dans la pratique, une réduction de 5 à 10 % sur le coût de la location est envisageable lorsque l’établissement s’engage sur une durée ferme, notamment pour un bail longue durée couvrant plusieurs année scolaire. Cette négociation peut avoir un effet significatif sur le budget global, surtout lorsque le campus comprend un grand nombre de salles de classe ou un lieu nécessitant une forte capacité d’accueil.
Les franchises de loyer : un levier souvent méconnu
La franchise correspond à une période durant laquelle le prix de la location n’est pas facturé, afin de permettre la réalisation des travaux d’installation, la mise en place du matériel (comme un tableau blanc, un accès wifi, ou des équipements pédagogique), ou encore l’organisation des locaux.
Son montant varie selon la tension du marché, la ville, la qualité du bâtiment et la durée d’engagement souhaitée. Dans certains cas, il est possible d’obtenir 1 mois de franchise par année d’engagement, voire davantage lorsque le propriétaire souhaite sécuriser un locataire du secteur éducatif.
Autres leviers : durée d’engagement, nature du bail, garanties
Choisir une durée ferme plus longue pour obtenir un tarif réduit.
Négocier la nature du bail afin d’inclure des prestations ou services supplémentaires.
Ajuster les garanties financières pour rassurer le bailleur et obtenir un prix de la location plus stable.
📌 À noter : Une franchise est souvent plus simple à négocier qu’une baisse de loyer nominal, tout en offrant le même effet budgétaire à court terme.
Les charges et frais annexes : ne pas les négliger
Charges locatives, entretien, sécurité…
Au-delà du tarif affiché pour louer une salle ou un campus complet, il est essentiel d’intégrer les charges liées au fonctionnement quotidien du bâtiment. Elles peuvent varier selon la ville, le type de salle, la taille de l’espace et les prestations compris dans la location.
Les charges courantes incluent notamment :
l’entretien général des locaux ;
l’électricité et le chauffage, qui varient selon l’usage (journée, soirée, heure, demi journée) ;
la sécurité et l’accueil du personnel ;
le nettoyage, souvent facturé selon la taille et le nombre de salles de classe ;
les taxes foncières, selon la commune et le centre urbain concerné.
Les IGH (Immeubles de Grande Hauteur) présentent généralement des charges plus élevées en raison de contraintes techniques supplémentaires, tout en offrant parfois une capacité moins efficace pour accueillir un grand nombre d’élèves.
Charges moyennes constatées
Sur le marché français, les charges d’exploitation d’un campus varient fortement mais se situent souvent entre 40 et 80 € / m² / an, un montant qui peut dépasser ce seuil dans les IGH ou dans des bâtiments nécessitant un service renforcé. Ces coûts supplémentaires doivent être anticipés dans le budget global afin de ne pas sous-estimer le coût total du projet.
Comment WeCampus vous accompagne sur le coût de location d’un campus ?
Une vision globale du marché éducatif
Chez WeCampus, notre mission est d’accompagner chaque établissement — de l’école primaire à l’enseignement supérieur — dans la recherche de locaux adaptés à ses besoins, à sa capacité et à son budget.
Nous analysons les données du marché, comparons les offres disponibles selon la ville et le type de salle, puis mettons en relation les porteurs de projets avec les propriétaires proposant des espaces adaptés : salles de classe, grande salle, bâtiment modulaire, ou campus complet.
Notre approche repose sur un suivi personnalisé, depuis la définition du besoin jusqu’au devis final, afin d’aider chaque organisation à louer une salle ou un campus au meilleur prix.
Nos leviers d’optimisation budgétaire
Nous mobilisons plusieurs leviers pour réduire le coût total d’un projet immobilier éducatif :
Analyse capacitaire et coûts au m², pour vérifier la bonne utilisation des espaces ;
Négociation de franchise et durée, afin d’obtenir un tarif préférentiel ;
Étude des régimes fiscaux les plus avantageux selon la localisation et la nature du bail.
Avantage clé : Nos consultants Elevare ont accompagné plus de 50 opérations représentant 75 000 m² de campus en France.
Comprendre le coût d’un campus, c’est déjà mieux le maîtriser
Maîtriser le coût de la location d’un campus implique de considérer plusieurs leviers : le loyer exprimé en €/m², la fiscalité applicable, le capacitaire réel offert par les locaux, ainsi que les charges pouvant varier d’une ville ou d’un bâtiment à l’autre. En combinant ces éléments, chaque établissement peut établir une stratégie budgétaire solide et anticiper les points de négociation, qu’il s’agisse de franchise, de durée ferme ou de choix du type de salle adapté à ses besoins.
En comprenant précisément ces paramètres, vous sécurisez votre projet tout en optimisant vos ressources.
Nos consultants WeCampus sont à votre disposition pour évaluer votre projet.
